“杭儿风”吹不动“微户型”?低总价不再是“万金油”

  今年以来,政策暖风频吹,不少业内人士纷纷感慨:大户型和改善型的春天到了。与此同时,前几年在杭州市场上颇为流行的“微户型住宅”却仿佛陷入了尴尬之中。“微户型住宅”的这阵“杭儿风”,是不是已经吹完了呢?

  2006年70/90政策出台后,新房市场几乎被85-90平米的户型承包。当时的政策下,大部分开发商的户型几乎都卡着“90平米”这一“紧箍咒”设计。而80平米以下的“微户型住宅”却是少之又少。

  根据透明售房网数据,目前杭州市场的住宅显性库存中,80平米以下“微户型”仅占据6%左右。尽管前两年刮过一阵“微户型住宅”的“杭儿风”,但拥有“微户型”的项目却着实不多。

  凤凰房产调查了市面上在售的主力项目后发现,80平米以下房源占比最大的,要数普福板块的中大普升,达到40%。另一项目交通晓时代的“微户型”房源,占比则在三成左右。

  除了一些特例之外,“微户型”产品在项目中的占比普遍不高。以融信杭州公馆为例,“微户型”产品占比在20%上下。位于余杭闲林的雅居乐国际花园,59平米房源占比尚不足20%。去年一直主打“60雅舍”的欣盛东方福邸,“微户型”房源占比甚至不到15%。即将加推二期房源的地铁绿城杨柳郡,目前销售主力仍在90-140方,传说中的40方户型至今还没有露面。

  不难发现,即便这些项目拥有部分的80平米以下房源,但80-90平米房源占比更多。仔细探究,这其中主要有成本控制和销售难度两方面的原因。

  对于开发商来说,“微户型”产品建造成本更高,需要配比更多的车位和电梯。此外,打造更多的“微户型”,意味着开发商需要卖的房子套数变得更多了。

  根据透明售房网数据,在刚刚过去的3月,杭州市区成交的住宅中,90平米以下房源占比达到58.0%。但细分后不难发现,有53.8%的成交来自于80-90平米的房源,80平米以下的“小微户型”成交仅占比4.2%。

  80平米以下户型在销量更少的同时,却拥有着更长的去化周期。相关机构数据显示,目前杭州市场上80平米以下户型的存销比约为80-90平米户型的两倍。

  雅居乐国际花园的相关负责人告诉凤凰房产:“59方开盘以后一周左右,就只剩下顶楼了,目前已经没有存货了。”交通晓时代已经领出预售证的部分,微户型产品目前也已经基本清盘。更早之前,欣盛东方福邸的“60雅舍”也出现了“一房难求”的状况。

  另一方面,中大普升的“微户型”产品去化相对较慢,目前仍有大量存货。据透明售房网数据,融信杭州公馆的58方户型,目前为止仅售出4套。

  “中大普升规划‘微户型’产品面价还是在70-80平米区间内的,总价优势并没有60平米来的大。”一位资深业内人士告诉凤凰房产:“融信杭州公馆整个项目是改善型的,单价相对较高,即便是小户型的总价也不低。同时,对于改善型需求的客户来说,60平米的空间尺度也比较小。”

  凤凰房产算了一笔账,若用40000元/平米的均价计算,杭州公馆58方户型的总价约在230万元上下。同样总价的90方户型产品,在主城区拥有相当大的选择空间。

  “总价低、门槛低”、“潜在客户更多,能瞄准更多的细分市场”、“能化解产品设计上的尴尬区域”……“微户型”产品的优势不外乎以上这些,但从购房者角度来说,对于居住体验和功能设计的要求并不会因此而降低。

  “产品力才是微户型销售的关键。”雅居乐国际花园的相关负责人告诉凤凰房产:“我们的59方产品在居住空间和功能上完全不输80方,又有总价的优势,所以去化得比较好。”

  根据凤凰房产了解,目前市场上“微户型”产品的客群以投资客、养老分巢客户、未婚或未育年轻人为主。

  “对于投资客来说,‘微户型’产品总价低,但租金并不会比90方产品低太多,投资回报率相当好。”交通晓时代的一位置业顾问告诉凤凰房产。

  去年下半年,70/90政策悄悄退市以后,对于开发商来说房子可以“想造多大造多大,想造多小造多小”,不再受限。“微户型”的这阵“杭儿风”还能否继续吹动,不如让市场来做选择。

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